Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Junín. Provincia de Buenos Aires. Ref. 12-08-2009. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Junín. Reivindicación. Con fecha 6 de agosto de 2009, la Cámara de Apelación en lo Civil y Com. de Junín, confirmó la sentencia de primera instancia que rechazó la acción de reivindicación entablada por el adquirente de un inmueble por escritura pública, contra un adquirente que por boleto de compraventa y tradición había recibido la posesión del mismo inmueble con anterioridad a la escritura del accionante.

27155::Expte. N° 43.377 ARMENDARIZ FE­LIX Y OTROS C/ GALLARDO HECTOR S/ Reivindicación

N° de Orden: 168.-
Libro de Sentencias N° 50

/NIN, a los 06 días del mes de Agosto del año dos mil nueve, reunidos en Acuerdo Ordinario los Seño­res Jueces de la Excma. C mara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín Doctores PATRICIO GUSTAVO ROSAS, JUAN JOSE GUARDIOLA Y RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, en causa N° 43377 caratulada: "ARMENDARIZ FELIX Y OTROS C/ GALLARDO HECTOR S/ Reivindicación", a fin de dictar sentencia, en el siguiente orden de votación, Doctores: Castro Durán, Guardiola y Rosas.-
La Cámara planteó las siguientes cuestio­nes:
1a.- ¿Se ajusta a derecho la sentencia apelada?
2a.- ¿Qué pronunciamiento corresponde dictar?
A LA PRIMERA CUESTION, el Señor Juez Dr. Castro Durán, dijo:
A fs. 226/229vta. el Juez de primera instancia dicta sentencia, por la que rechaza la deman­da por reivindicación interpuesta por Juliana Armendáriz, Félix Armendáriz y Tiburcio Armendáriz contra Héc­tor Hernán Gallardo, imponiendo a aquellos las costas y difiriendo la regulación de honorarios profesionales para el momento en que existan pautas.
De este modo, desestima la pretensión encaminada a la restitución de una fracción de terreno, respecto de la que los accionantes alegan tener derecho a la posesión, por ser sus dueños.
Para adoptar tal decisión, el senten­ciante sostiene que el ejercicio de la acción reivindi­catoria requiere la justificación del título que da de­recho sobre la cosa, la pérdida de la posesión de la misma y la posesión actual del demandado, mientras que en este caso los reclamantes nunca tuvieron la posesión de la fracción de terreno objeto de su pretensión, que estuvo ejercida por el demandado, quien recibió la tra­dición de la misma por boleto de compraventa suscripto con el dueño, no habiendo adquisición ilícita de su parte.
También considera el Dr. Rizzo que los accionantes no pudieron acreditar un mejor derecho frente a la posesión del demandado, y que de las decla­raciones testimoniales prestadas en autos se desprende claramente que existió mala fe de su parte, ya que, an­tes de comprar el inmueble, sabían que la parcela del fondo estaba vendida al accionado, quien había levanta­do el tapial divisorio de ambas fracciones.
Contra este pronunciamiento, Juliana, Félix y Tiburcio Armendáriz, interponen apelación a fs. 232.
Concedido libremente tal recurso, el ex­pediente se remite a esta Alzada, donde a fs. 238/vta. el Dr. Diego Pace presenta la expresión de agravios en representación de los apelantes. El cuestionamiento re­cursivo se asienta en que el sentenciante no efectuó una interpretación integral de la prueba, dictando sen­tencia en base a un rigorismo formal que afecta el de­recho de propiedad de sus representados, con desconoci­miento de las circunstancias de hecho y de los instru­mentos públicos acompañados.
Agrega el Dr. Pace que no es acertada la conclusión de que sus clientes nunca tuvieron la pose­sión de la fracción reclamada, ya que suscribieron la escritura traslativa de dominio con el dueño del in­mueble, por la cual se les transmitieron los derechos inherentes al dominio y a la posesión del total del bien, incluida la parte ocupada por el demandado.
Expone asimismo que los accionantes, sin mala fe, pagaron por la totalidad del inmueble y sólo pueden gozar de una parte. La mala fe, sigue diciendo el letrado de los apelantes, existió en el vendedor que enajenó dos veces la misma propiedad, instrumentándose la venta a sus representados por escritura pública, pe­se a lo cual, el sentenciante le asigna más peso jurídico a un simple boleto, situación que -según entiende- no puede legalizarse.
Finaliza diciendo que el boleto firmado por el demandado y el poder especial por el mismo ad­juntado, son inoponibles a los accionantes.
A fs. 239 los accionantes ratifican la actuación efectuada en su representación por el Dr. Pa­ce.
Corrido traslado de la reseñada expre­sión de agravios, a fs. 243/vta. lo contesta Héctor Ga­llardo, solicitando la confirmación de la sentencia im­pugnada, luego de lo cual se dispone el llamamiento de autos para sentencia, cuya firmeza deja a las presentes actuaciones en condiciones de resolver.
En tal labor, creo importante resaltar que quien deduce una acción reivindicatoria en relación a un inmueble, debe indispensablemente invocar un títu­lo que justifique un mejor derecho que el del demanda­do, a la posesión de dicho bien.
La carga de la prueba de este extremo pesa sobre el accionante (art. 375 C.P.C.), la que se satisface con la acreditación del título invocado, no siendo necesaria la demostración de que ha recibido la posesión del inmueble al que se refiere dicho título.
Es decir, no resulta exigible al reivin­dicante la demostración de su derecho de dominio sobre la cosa, para lo cual, también debería demostrar la ti­tularidad de su transmitente sobre la misma, y asimis­mo, la de los anteriores transmitentes, remontando de ese modo la cadena de antecesores hasta llegar al ori­gen del dominio, o por lo menos, hasta el cumplimiento del término requerido para que opere la prescripción adquisitiva larga.
El Código Civil, para evitar este retro­ceso transmisivo, al que se ha denominado "diabólica probatio", estableció un sistema en cuya virtud, sobre la base del juego de determinadas presunciones, el rei­vindicante no necesita probar que ha tenido la posesión del inmueble, sino que le alcanza con la demostración de que cuenta con un mejor derecho que el poseedor ac­tual.
Así, cuando el enfrentamiento se produce a causa del desdoblamiento entre el título y el modo de adquisición del dominio (como en el caso de autos), por contar con título sólo el reivindicante (comprador por escritura pública) y no así el demandado (el boleto de compraventa no constituye título suficiente), quien a la vez ejerce la posesión sobre el inmueble; la clave del éxito para aquel se encuentra en su título
El título presentado por el actor tendrá aptitud para coronar con éxito su pretensión, cuando sea de fecha anterior a la posesión del demandado (art. 2789 C. Civil).
Esta solución es lógica, ya que si la posesión del demandado es anterior al título del rei­vindicante, resulta obvio que a este último nunca se le hizo tradición del inmueble, no pudiendo por tal moti­vo, adquirir el dominio del bien (art. 577 C. Civil).
De cualquier modo, la circunstancia de que el título sea posterior a la posesión no implica necesariamente la derrota del accionante, quien podrá superar tal situación recurriendo a los títulos de sus antecesores en la transmisión, hasta llegar a alguno que sea anterior a la posesión del demandado.
O sea que si el reivindicante cuya escritura de compra del inmueble es posterior a la po­sesión del demandado, invoca el título anterior de su autor o el de algún otro antecesor, hasta dar con uno de fecha anterior a la posesión de su oponente sin título, juega en favor del primero la presunción de que el autor del título anterior era propietario y poseedor del inmueble, pudiendo, por ende, reivindicarlo (art. 2790 C. Civil).
Y esta presunción no se ve alterada por­que al reivindicante no le haya sido transmitida en ningún momento la posesión de la cosa, por cuanto en virtud de la cesibilidad de la acción reivindicatoria (art. 1444 C. Civil), la misma se considera tácitamente cedida en cada acto de la cadena transmisiva, sin re­querirse para ello la tradición del bien.
Pero si el vendedor (o algún otro ante­cesor), en forma previa a la instrumentación por escritura pública de la compraventa celebrada con el reivin­dicante, se hubiera desprendido voluntariamente, por medio de un boleto de compraventa, de la posesión del inmueble en favor del demandado, no puede tener lugar la cesión de la acción real, puesto que el primero ya no contaba con ella, y por lo tanto, no podía transmi­tírsela al segundo ni siquiera tácitamente (conf. Ed­mundo Gatti y Jorge H. Alterini, "Prehorizontalidad y boleto de compraventa", pág. 52; C m. Nac. Civil, Sala C, sent. del 7-9-1976, ED 72-381).
Corolario de ello es que si un inmueble hubiera sido vendido sucesivamente a dos personas dis­tintas, en sendos contratos, uno formalizado por escri­tura pública y el otro por instrumento privado, y con anterioridad a la suscripción de la escritura, se le hiciera tradición del bien al adquirente por boleto, éste resultar el vencedor en la reivindicación, siempre que sea de buena fe, por haber adquirido legítimamente la posesión (art. 2355 C. Civil).
Paralelamente, no puede soslayarse que la posesión del comprador por boleto torna imposible la transmisión del dominio sobre el inmueble al comprador por escritura, pues el vendedor no podrá hacerle tradi­ción de un bien cuya posesión ya no ejerce.
Además, tampoco puede operarse la cesión de la acción reivindicatoria en favor del comprador por escritura, puesto que su transmitente (o algún otro an­tecesor) ya se había desprendido de la posesión del in­mueble.
A la luz de estas pautas, opino que debe mantenerse el rechazo de la reivindicación intentada.
Llego a esta conclusión, haciendo hinca­pié en que encuentro acreditado que el demandado adqui­rió la posesión de la fracción de terreno objeto de la pretensión incoada, con anterioridad a la instrumenta­ción por escritura pública de la compraventa del total del inmueble que originariamente contenía a dicha frac­ción, celebrada entre el heredero del dueño del mismo (Nelson Luis Spinato) y los accionantes.
Esta posesión anticipada emerge clara­mente de la declaración testimonial del escribano Wal­ter César Schmidt, quien manifestó que confeccionó el boleto de compraventa previo a la aludida escrituración (ver fs. 177, resp. a la 1° preg. ampliat.) y que en dicho instrumento se dejó constancia de que los actores tenían conocimiento de la previa venta del fondo del lote efectuada por el causante Luis Spinato a Héctor Gallardo (ver resp. a la 2° preg. ampliat.), agregando luego que en la escritura posterior no se hizo mención a dicha venta (ver resp. a la 3° preg. ampliat.).
También resulta convincente la declara­ción de Nelson Luis Spinato, quien dijo que su padre había vendido a Gallardo el fondo del terreno (ver fs. 179, resp. a la 2° preg.), y que luego él vendió a los señores Armendáriz el resto del inmueble (ver resp. a la 1° preg. ampliat.), quienes "sabían perfectamente" (sic) de tal operación anterior (ver resp. a la 2° preg. ampliat.), agregando luego que ya estaba levanta­do el tapial divisorio entre ambas fracciones, cuando estos últimos compraron (ver resp. a la 4° preg. ampliat.).
Por otro lado, debe repararse en que el boleto del que se deriva la posesión del demandado (cu­yo desconocimiento no ha sido mantenido recursivamente, alegándose sólo su inoponibilidad en la expresión de agravios), adquirió fecha cierta a partir del 31-1-1991, día en que el vendedor otorgó poder a un tercero para que realice en su nombre y representación la escritura pública necesaria para transmitir al compra­dor el dominio del inmueble vendido.
Por si alguna duda se albergara acerca de si el otorgamiento de tal poder confiere fecha cier­ta al boleto anterior, cabe remarcar que, aún negando tal posibilidad, igualmente este instrumento privado habría adquirido fecha cierta con el fallecimiento del vendedor que, según surge de la escritura acompañada por los accionantes, ocurrió el 13-2-2000 (ver fs. 14vta., art. 1035 inc. 4° C. Civil).
Entonces, cualquiera que sea la fecha cierta que se le asigne al boleto que legitima la ad­quisición de la posesión del demandado, es anterior a la escritura pública que constituye el título de los accionantes, que fue confeccionada el 13-12-2003 (ver fs. 13).
En consecuencia, resulta indudable que aún remontándose los reivindicantes a algún título de propiedad anterior, la cesión de la acción reivindica­toria implícitamente comprendida en cada transmisión dominial no los hubiera alcanzado, porque respecto de la fracción en cuestión, el antecesor Luis Spinato ha­bía perdido dicha acción real, al ceder a Héctor Ga­llardo la posesión sobre la misma.
Además, en este caso no existe posibili­dad de atribuir al demandado mala fe en la celebración del negocio jurídico por el que adquirió la posesión, puesto que -como antes dije- la firma del boleto y la tradición del inmueble tuvieron lugar con anterioridad a la escritura en la que los accionantes asientan su reclamo indemnizatorio.
A la inversa, de las declaraciones tes­timoniales antes analizadas, surge que existió mala fe en los reivindicantes, ya que, tanto el escribano Sc­hmidt como el vendedor Nelson Spinato, manifestaron que ellos sabían con anterioridad a la compra del inmueble, que los lotes del fondo del mismo habían sido previa­mente vendidos y entregados al demandado.
Por lo tanto, es indudable que debe con­firmarse el rechazo de la reivindicación pretendida (arts. 577, 1444, 2355, 2789 y 2790 C. Civil), con cos­tas de Alzada a los apelantes (art. 68 C.P.C.).
ASI LO VOTO.
Los Señores Jueces Dres. Guardiola y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-
A LA SEGUNDA CUESTION, el Señor Juez Dr. Castro Durán, dijo:
Atento el resultado arribado al tratar la cuestión anterior, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, Corresponde:
I)- Rechazar el recurso de apelación in­terpuesto por la parte actora a fs. 232; y en conse­cuencia, confirmar la sentencia de fs. 226/229vta. (arts. 577, 1444, 2355, 2789 y 2790 C.Civil).
II)- Las costas de Alzada se imponen a la parte actora (art. 68 C.P.C.), difiriéndose la regu­lación de honorarios por los trabajos recursivos para la oportunidad en que estén determinados los correspon­dientes a primera instancia (art. 31 Ley 8904).
ASI LO VOTO.-
Los Señores Jueces Dres. Guardiola y Rosas, aduciendo análogas razones dieron sus votos en igual sentido.-
Con lo que se dio por finalizado el pre­sente acuerdo que firman los Señores Jueces por ante mí: FDO. DRES. RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, JUAN JOSE GUARDIOLA Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, MARIA V. ZUZA (Secretaria).-


//NIN, (Bs. As), 06 de Agosto de 2.009.-
AUTOS Y VISTO:
Por los fundamentos consignados en el acuerdo que antecede, preceptos legales citados y en cuanto ha sido materia de recurso -artículos 168 de la Constitución Provincial y 272 del CPCC-, SE RESUELVE:
I)- Rechazar el recurso de apelación in­terpuesto por la parte actora a fs. 232; y en conse­cuencia, confirmar la sentencia de fs. 226/229vta. (arts. 577, 1444, 2355, 2789 y 2790 C.Civil).
II)- Las costas de Alzada se imponen a la parte actora (art. 68 C.P.C.), difiriéndose la regu­lación de honorarios por los trabajos recursivos para la oportunidad en que estén determinados los correspon­dientes a primera instancia (art. 31 Ley 8904).
Regístrese, notifíquese y oportunamente remítanse al Juzgado de origen.- FDO. DRES. RICARDO MANUEL CASTRO DURAN, JUAN JOSE GUARDIOLA Y PATRICIO GUSTAVO ROSAS, ante mí, MARIA V. ZUZA (Secretaria).-





Fuente: SCBA Pcia. de Buenos Aires Autor: SCBA Pcia. de Buenos Aires
Voces Encontradas: Actor - Actuación - Adquirente - Adquisición - Agravio - Alzada - Apelación - Base - Boleto de compraventa - Buena fe - Carga - Causante - Cesión - Comercial - Comprador - Compraventa - Conclusión - Confirmación - Cosa - Costas - Declaración - Demanda - Dominio - Duda - Dueño - Ejercicio - Entrega - Escribano - Escritura - Escritura traslativa - Expresión de agravios - Fecha - Firma - Honorarios - Inmueble - Interpretación - Mala fe - Negocio jurídico - Oportunidad - Origen - Parcela - Poder - Posesión - Prescripción - Prescripción adquisitiva - Presunción - Profesional - Propiedad - Prueba - Razones - Rechazo - Reclamo - Recurso - Recurso de apelación - Regulación - Representación - Restitución - Sentencia - Tercero - Término - Testimonial - Título - Tradición - Traslado



Nota de la Redacción: Todo contenido vertido en el presente u otros artículos con firma de autor, tanto el eventual caso de posiciones tomadas y/u opiniones volcadas, no implica necesariamente la visión y/o postura de la Editorial ni de sus Directores e integrantes con respecto al presente tema, configurando meramente doctrina legal y libre opinión del profesional.

Nota de la Redacción: La doctrina jurisprudencial no implica necesariamente su acatamiento irrestricto. Su fin es constituir fuente de derecho, el estudio e investigación de antecedentes y reforzar posiciones de parte en litigio. Su doctrina puede también variar con el transcurso del tiempo. Los sumarios oficiales son emitidos por las Secretarías de Jurisprudencia de las distintas jurisdicciones o fueros. UTS

(c) 2000-2006 Utsupra.com Todos los Derechos Reservados. Prohibida su reprodución total o parcial sin el debido permiso de la empresa.